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Es importante que entiendas la legislación local si quieres ser anfitrión en Airbnb. Ofrecemos una plataforma y un mercado, pero no ofrecemos asesoramiento legal. Queremos compartir información para ayudarte a entender las principales leyes y otras reglas relacionadas con alojamientos para estancias cortas (STRA) en Nueva Gales del Sur (Nueva Gales del Sur). La información de este artículo no es exhaustiva, pero debería ayudarte a comenzar tu investigación sobre las leyes locales.
STRA en Nueva Gales del Sur está regulado a través de:
Las reglas de planificación STRA incluyen lo siguiente que afecta al hospedaje:
Ciertos tipos de alojamiento, por ejemplo, hoteles boutique o departamentos con servicios incluidos, no se consideran STRA y, por lo tanto, están exentos de registro. La lista completa de este tipo de alojamiento figura en el sitio web del Gobierno de Nueva Gales del Sur. Las sanciones por violaciones de estos requisitos pueden dar lugar a que tu número de registro sea suspendido o revocado. También podrías recibir multas. Visita el sitio web del Gobierno de Nueva Gales del Sur para obtener más información.
Área del gobierno local de Byron Shire
Para los anfitriones que comparten sus alojamientos en el área del gobierno local de Byron Shire (LGA), es posible que se apliquen límites específicos de días.
A partir del 23 de septiembre de 2024, se aplicará un límite de 60 días a los alojamientos para alquileres de corta duración que no sean anfitriones en Byron Shire LGA, con la excepción de dos precintos de 365 días en el centro de la ciudad de Byron Bay y sus alrededores y en Brunswick Heads. Encontrarás más información y una copia de los mapas del recinto en el sitio web del Gobierno de Nueva Gales del Sur.
Al igual que con los límites de días que se aplican actualmente en algunas áreas de Nueva Gales del Sur, los anfitriones son responsables de monitorear su calendario de reservaciones y de cumplir con los límites de días establecidos por sus respectivos consejos locales.
Registro
Para registrar tus instalaciones de STRA, sigue estos pasos:
Renovación del registro
Tu registro deberá renovarse anualmente en el Portal de Planificación del Gobierno de Nueva Gales del Sur. El momento de la renovación dependerá de la fecha en que registraste tu alojamiento STRA por primera vez. La tarifa anual es de $25. Si tienes varias propiedades STRA, tendrás que renovar y proporcionar el pago de cada propiedad por separado.
El Departamento de Planificación y Medio Ambiente enviará recordatorios por correo electrónico a los anfitriones 45, 30 y 7 días antes de la fecha de vencimiento. Las renovaciones se pueden completar iniciando sesión en el Portal de planificación de Nueva Gales del Sur y seleccionando el botón de acción “Renovar mi anuncio” junto al anuncio.
Si no te registras antes de la fecha de caducidad, tu registro se mantendrá durante 90 días, dentro de los cuales podrás renovar, antes de que el Departamento de Planificación y Medio Ambiente lo diera de baja automáticamente. Una vez que se cancela el registro de una propiedad, no se puede renovar y se debe completar un nuevo registro de propiedad antes de que la vivienda se pueda utilizar para STRA una vez más.
Las instrucciones sobre cómo renovar un registro están disponibles en el Portal de Planificación de Nueva Gales del Sur, incluida una hoja informativa con instrucciones paso a paso. Si tienes algún problema durante el proceso de renovación, ponte en contacto con stra@dpie.nsw.gov.au.
El Código de conducta de Nueva Gales del Sur para la industria de alojamientos para estadías de corta duración describe una serie de obligaciones que los anfitriones, huéspedes, administradores de propiedades, plataformas de reservaciones y agentes de alquiler deben cumplir.
De acuerdo con el Código de Conducta, Airbnb, junto con otras plataformas de reservaciones, está obligado a proporcionar “información relevante” (según se define en el Código) al Gobierno de Nueva Gales del Sur a diario. Si eres anfitrión de un alojamiento STRA, te pedimos que lo sepas, ya que te aseguras de que eres anfitrión de conformidad con los límites de días aplicables de acuerdo con las reglas de planificación de STRA.
Muchas de las obligaciones que se aplican a los anfitriones complementan las políticas existentes de Airbnb y las pautas de hospedaje responsable, lo que hace que el Código de conducta sea sencillo y fácil de cumplir. A partir del 18 de diciembre de 2020, el Código de conducta exige que los anfitriones en Nueva Gales del Sur:
El Seguro de responsabilidad civil para anfitriones cumple con el estándar mínimo requerido en el Código de conducta, aunque es posible que desees solicitar una cobertura adicional.
Esté disponible para administrar las quejas de los huéspedes, las instalaciones y el vecindario en horario ordinario (de 8:00 a 17:00 todos los días de la semana) y fuera del horario ordinario para hacer frente a emergencias.
La mejor práctica sería agregar números de contacto importantes y el Código de conducta a tu manual de la casa, que se envía al huésped después de que haya hecho una reservación, y/o proporcionar esta información en una copia en papel en tu alojamiento. Consulta el Código de conducta en el sitio web del Gobierno de Nueva Gales del Sur para obtener información adicional.
Un anfitrión o un huésped puede presentar una queja por el incumplimiento del Código de conducta. Pedimos a los anfitriones y huéspedes que intenten resolver el problema directamente antes de ponerse en contacto con NSW Fair Trading. Para obtener más información sobre cómo presentar una queja, visita el sitio web de Comercio Justo de Nueva Gales del Sur.
Cualquier incumplimiento del Código de conducta puede dar lugar a sanciones para anfitriones y huéspedes. Te recomendamos que revises cuidadosamente tus obligaciones. Las sanciones pueden incluir la prohibición de brindar servicios de anfitrión o reservar un STRA por un máximo de cinco años.
El Registro de exclusión es una lista de huéspedes y anfitriones que están excluidos de participar en la industria de alojamientos para estadías de corta duración por incumplimiento del Código de conducta.
El Registro de exclusión funciona sobre la base de un sistema de “dos infracciones”, por el cual dos infracciones graves del Código dentro de un período de dos años, según lo determine NSW Fair Trading, pueden resultar en la exclusión de la industria por un período de cinco años. Estas infracciones del Código pueden constituir un incumplimiento de los Términos, los Términos Legales Adicionales, las Políticas o los Estándares de Airbnb,
Un anfitrión puede aparecer en el registro como anfitrión en general o como anfitrión en relación con un anuncio específico.
NSW Fair Trading también puede registrar a un anfitrión o huésped en el Registro de exclusión en ciertas situaciones si una persona ha sido acusada o condenada por un delito penal.
Con el fin de proteger a Airbnb, a sus usuarios y a terceros, a partir del 1 de agosto de 2022, si un huésped o anfitrión aparece en el Registro de exclusión, Airbnb:
Airbnb notificará a los anfitriones o huéspedes que NSW Fair Trading agregue al Registro de Exclusión que se eliminaron de la plataforma global de Airbnb. La eliminación será efectiva durante un período de 5 años, después del cual un anfitrión o huésped puede apelar para volver a unirse a la plataforma comunicándose con el Servicio de atención al cliente de Airbnb.
Si crees que te agregaron al Registro de exclusión por error, debes comunicarte directamente con el Gobierno de Nueva Gales del Sur (NSW) para impugnarlo: https://stra.fairtrading.nsw.gov.au/.
Si crees que tu eliminación de la plataforma Airbnb fue un error, contáctate con el Servicio de atención al cliente de Airbnb.
Puedes encontrar más información acerca del registro en el sitio web de Comercio Justo de Nueva Gales del Sur.
¿Qué son los límites diarios y cómo se aplican a mi anuncio?
Los alojamientos STRA con anfitriones y no anfitriones pueden operar durante todo el año en Nueva Gales del Sur, excepto en el área metropolitana de Sídney y en las áreas regionales de la administración local de Nueva Gales del Sur, donde los alojamientos STRA que no son anfitriones están limitados a 180 días al año. Si planeas anfitrionar más de 180 días al año en el Gran Sídney y en las áreas designadas por el gobierno local de Nueva Gales del Sur, debes solicitar el consentimiento de desarrollo a tu gobierno local. Las reservaciones de más de 21 días consecutivos están exentas del límite de días. Se aplican sanciones si no solicitas el consentimiento de desarrollo y has hospedado más de 180 días.
En Byron Shire LGA, se aplicará un límite de 60 días a los alojamientos para alquileres de corta duración no alojados en Byron Shire LGA, con la excepción de dos precintos de 365 días en el centro de la ciudad de Byron Bay y sus alrededores y en Brunswick Heads.
Los anfitriones son responsables de monitorear su calendario de reservaciones y cumplir con los límites diarios establecidos por sus respectivos ayuntamientos. Si una propiedad aparece en varias plataformas, agregaremos las reservaciones realizadas a través de estas plataformas al recuento total de días del anuncio. Puedes obtener más información sobre la cantidad de días que se hospedó en tu alojamiento en el Portal de planificación de la STRA de Nueva Gales del Sur.
¿Cómo se aplica el Código de conducta a un coanfitrión o una empresa de administración de propiedades que administra mi anuncio?
Las obligaciones para los anfitriones en virtud del Código de conducta se aplicarán igualmente a ti como un “anfitrión” definido en el Código de conducta y tu coanfitrión o empresa de administración de propiedades, como “facilitador” definido en el Código de conducta. El uso de un facilitador, como un coanfitrión o una empresa de administración de propiedades, no modifica tus obligaciones como anfitrión en virtud del Código de conducta.
¿Qué pasos puedo seguir para educar a mis huéspedes sobre sus obligaciones en virtud del Código de conducta?
El Código de conducta establece obligaciones para los huéspedes, que incluyen:
Muchas de estas obligaciones son de sentido común y te resultarán familiares en las reglas de la casa que establezcas para tus huéspedes. Algunos pasos prácticos que puedes seguir para educar a tus huéspedes sobre sus obligaciones incluyen:
Para ayudarte a comunicarte con tus huéspedes sobre el Código de conducta, creamos una plantilla que puedes agregar a tus reglas de la casa:
¿Qué pasos debo seguir para informar a mis vecinos o a los estratos que estoy hospedando?
El Código de conducta requiere que informes a tus vecinos que eres anfitrión y les proporciones tus datos de contacto o los de tu coanfitrión o empresa de administración de propiedades. Si vives en un esquema de estratos o comunidad, debes notificar a la corporación de propietarios o a la asociación comunitaria.
Las pautas de anfitrión responsable existentes de Airbnb recomiendan que informes a tus vecinos si tienes pensado anfitrionar. Esto les da la oportunidad de informarte si tienen alguna duda. Conoces a tus vecinos, así que te recomendamos que te acerques a ellos de la manera que mejor funcione. Si eres anfitrión en un esquema de estratos o comunidad, te recomendamos que te pongas en contacto con tu corporación de propietarios o asociación comunitaria y con tus vecinos inmediatos para informarles que eres anfitrión en tu propiedad. Incluye tus datos de contacto y los de tu coanfitrión o empresa de administración de propiedades.
Si no hospedas en un esquema de estratos o comunidad, te recomendamos que te comuniques con tus vecinos inmediatos para informarles que estás hospedando en tu propiedad e incluyas tus datos de contacto y los de tu coanfitrión o empresa de administración de propiedades. En ambos casos, te recomendamos que lleves un registro de los pasos que has dado.
¿Cómo funciona el registro de exclusión si soy anfitrión de varias propiedades?
Esperamos que todos los anfitriones y huéspedes en Airbnb sean responsables y respetuosos al usar nuestra plataforma, y la expectativa es que todos los miembros de la comunidad de Airbnb cumplan con el Código de conducta.
El Código de conducta establece que un huésped, un anfitrión o un anfitrión en relación con un anuncio pueden ser incluidos en el Registro de exclusión si tienen dos avisos registrados por cualquier infracción del Código de conducta. Si administras varias propiedades y tienes dos faltas registradas para una sola propiedad, se te prohibirá seguir aceptando reservaciones para ese anuncio, pero puedes seguir hospedando en otras propiedades. Si tienes una infracción registrada por incumplimiento del Código de conducta por cualquier motivo, te recomendamos que revises tu actividad como anfitrión y tomes todas las medidas posibles para garantizar que tú, cualquier coanfitrión autorizado o la empresa de administración de propiedades que designes cumplan con el Código de conducta.
Si un huésped, un anfitrión o un anfitrión en relación con un anuncio se coloca en el Registro de exclusión, las plataformas de reservación, incluido Airbnb, estarán obligadas a evitar que esa persona realice reservaciones o que se anuncie ese anuncio.
¿Qué sucede si compro una propiedad de un propietario que está en el Registro de Exclusión?
Puede solicitar a NSW Fair Trading la eliminación de un local del Registro de Exclusión. NSW Fair Trading considerará la solicitud y eliminará las instalaciones si está convencido de que no eres el anfitrión contra el que se registraron los avisos. El Comercio Justo también debe estar satisfecho de que este antiguo anfitrión no tenga ningún interés directo o indirecto en las instalaciones.
¿Cómo funciona el proceso de quejas?
Las quejas son gestionadas por el Gobierno de Nueva Gales del Sur y pueden presentarse ante NSW Fair Trading por una supuesta infracción del Código de conducta. Las quejas deben tratarse de manera justa, considerar todas las pruebas disponibles y ofrecer la oportunidad de que todas las partes tengan su voz escuchada. Antes de presentar una queja ante NSW Fair Trading, primero debe plantearse ante el participante relevante de la industria y debe intentarse resolver la queja. Hay protecciones contra las quejas que son frívolas, vejatorias, triviales, mal concebidas o sin fundamento.