Únete a un club de anfitriones: ¿Quieres obtener acceso privilegiado a las noticias de Airbnb, conectarte con otros anfitriones y obtener consejos para impulsar tu negocio? Es fácil: participa en tu comunidad de anfitriones para obtener alojamientos, experiencias y servicios en el alojamiento en línea para clubes de anfitriones.
Hemos elaborado este artículo para ayudar a los anfitriones en Airbnb a familiarizarse con las responsabilidades como anfitriones y para ofrecer una visión general de las diferentes leyes, reglamentos y mejores prácticas que puedan afectar a los anfitriones. Debes seguir nuestras pautas, como nuestros estándares de hospitalidad, y asegurarte de que sigas las leyes y otras normas que se aplican a tus circunstancias específicas y a la ubicación. Encontrarás más información en la página de nuestros condominios locales.
Te recomendamos hacer tu propia investigación, ya que este artículo no es exhaustivo y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Además, como no actualizamos este artículo en tiempo real, comprueba cada fuente y asegúrate de que la información proporcionada no haya cambiado recientemente.
Puedes encontrar información global sobre el proceso de limpieza avanzada en 5 pasos de Airbnb en información general sobre cómo hospedarte.
Recomendaciones clave sobre la limpieza
Recursos generales
Airbnb es una plataforma de alojamiento que conecta a los viajeros con personas o empresas que tienen espacio disponible en alquiler. En Brasil, alquilar una propiedad es una práctica debido al ejercicio completo del derecho de propiedad, que se garantiza de forma oficial. El uso de Airbnb para esta actividad, sin embargo, como todo lo que se considera nuevo, puede plantear dudas, incluso en asuntos de condominio. Así que recopilamos la información a continuación para que entiendas mejor cómo la legislación brasileña protege tu derecho a alquilar tu propiedad.
En la legislación brasileña, el artículo 5 (II) de la Constitución Federal estipula que «nadie estará obligado a hacer ni dejar de hacer nada más que en virtud de la ley». El artículo XXII de ese mismo artículo establece que «el derecho de propiedad está garantizado».
Por lo tanto, los brasileños y los extranjeros que residen en Brasil tienen todo el derecho a poner a disposición su propiedad en alquiler, y este derecho solo puede prohibirse o limitarse por medio de una ley federal. Hoy en día no hay ninguna ley federal que impida o limite tu derecho a alquilar bienes raíces, por temporada (hasta 90 días) o no.
También hay leyes federales en Brasil que garantizan este derecho.
El artículo 1.228 del código civil brasileño, por ejemplo, establece que los propietarios pueden «usar, disfrutar y desechar» de su propiedad. Y el artículo 48 de la Ley N .º 8.245/1991, que es la ley específica sobre el alquiler de edificios urbanos, te permite expresamente ofrecer tu propiedad para alquiler (por períodos superiores a 90 días), y también para el alquiler por temporada (aquellos destinados a la permanencia temporal del inquilino "para prácticas de ocio, cursos, tratamiento de salud, obras en su propia propiedad", entre otros fines). La ley no define ningún período mínimo para el alquiler por temporada, solo el período máximo de 90 días.
Las leyes que disciplinan condominios también garantizan tu derecho a alquilar tu alojamiento, por temporada o no, por aplicaciones o cualquier otro medio. El artículo 1,314 del código civil brasileño dice que “Cada propietario puede utilizar la propiedad de acuerdo con su destino”, mientras que los artículos 1.335 reconocen que “usar, disfrutar y desechar libremente sus unidades” son los derechos del propietario, insertar en el entorno del condominio. La Ley No. 4.591/1964, que trata específicamente con condominios en edificios, también fomenta que “cada propietario tiene derecho a usar y disfrutar, exclusivamente, de su unidad autónoma, de acuerdo con sus comodidades e intereses”, y debe observar las normas de buena relación dentro de un vecindario.
A la luz de la legislación mencionada anteriormente, es posible que los condominios no impidan o limiten tu derecho a alquilar tu alojamiento. Cualquier decisión al respecto es ilegal, ya sea tomada por el administrador del condominio en persona o la asamblea del condominio.
Dado que es una modalidad reciente conectar a las personas, algunos anfitriones o condominios a veces se preguntan sobre la legislación aplicable a los alquileres realizados a través de la plataforma de Airbnb (y otros que también anuncian propiedades en alquiler). En este sentido, nos pusimos en contacto con especialistas para aclarar el tema.
El Dr. Jorge Cesa, doctor en Derecho por la Universidad de São Paulo y autor de varios libros y publicaciones sobre Derecho Civil, confirma que "los condominios no pueden sellar el alquiler de la unidad autónoma, objeto del derecho de propiedad de los demás. En primer lugar, hay una disposición legal explícita en la Ley de arrendamientos. En segundo lugar, el condominio no tiene competencia para regular tales asuntos”. También agrega que cualquier conducta del condominio que tienda a prohibir o limitar los derechos de alquiler de la propiedad del propietario “puede inculcar abuso de derechos y generar responsabilidad de indemnizar”. Puedes descargar este PDF para consultar la opinión del Dr. Jorge Cesa.
El Dr. Cristiano de Sousa Oliveira también se manifiesta en la misma dirección. Es asesor legal de condominios, miembro de la Comisión de Derecho de Condominios del Colegio de Abogados de São Paulo (OAB/SP) y autor del libro I Am a Administrador de Condominios. ¿Ahora qué? Reflexiones sobre el Código Civil y la vida del condominio en 11 lecciones. A medida que aclara, no es suficiente que las decisiones de los condominios sean legítimas (por ejemplo, aprobadas de acuerdo con los procedimientos formales necesarios); también deben ser compatibles con la legislación. Por lo tanto, “el condominio no puede imponer un período mínimo obligatorio de estadía para los inquilinos”, y los condominios no pueden limitar el ejercicio de los derechos de propiedad, restringiendo el alquiler por temporada a través de la plataforma Airbnb, “dicho sujeto está sujeto únicamente a la ley federal”. Puedes descargar este PDF para consultar la opinión del Dr. Cristiano de Sousa Oliveira.
A continuación, puedes descargar algunas decisiones importantes de varios tribunales de Brasil que protegen tu derecho a alquilar propiedades por temporada, incluso a través de la plataforma Airbnb. Hay otras decisiones similares, y estas son solo ejemplos de cómo puedes buscar tus derechos si tu condominio intenta prohibirte alquilar tu propiedad o restringir el acceso de los huéspedes.
También te recomendamos que consultes el siguiente material sobre este tema:
Como se ha visto anteriormente, la legislación brasileña no permite que los condominios impidan o limiten el derecho del propietario a alquilar su alojamiento. Pero es importante que sigas los estándares de buenos vecinos, evitando situaciones que puedan afectar la tranquilidad, la salud o la seguridad de otros residentes.
Por lo tanto, si alquilas una propiedad que forma parte de un edificio o condominio residencial en Brasil y tu actividad como anfitrión en Airbnb se está discutiendo en el condominio, te recomendamos que descargues nuestros consejos para una buena convivencia en condominios, además de buscar orientación legal para garantizar el respeto de tus derechos de acuerdo con las leyes establecidas anteriormente.
Airbnb apoya que las reglas de convivencia establecidas por los condominios, con la debida autorización legal, sean cumplidas por todos los residentes e inquilinos, y sugerimos que los anfitriones proporcionen toda la información necesaria a los huéspedes al respecto. Seguiremos defendiendo, cuando sea necesario, iniciativas para que las personas puedan compartir sus propios alojamientos, apartamentos, habitaciones y, con esto, vivir las valiosas experiencias de ser anfitrión en Airbnb.
Como se indica en nuestros Términos de Servicio, el anfitrión es la persona responsable de las obligaciones fiscales relacionadas con el contrato de alquiler con el huésped. El anfitrión debe declarar el impuesto sobre la renta de los ingresos adicionales generados por el alquiler utilizando el “carnê leão”. En el caso de las personas jurídicas, las obligaciones fiscales pueden variar.
Los impuestos son un tema complejo. Por lo tanto, te recomendamos que investigues y consultes a profesionales especializados para obtener información más detallada.
Queremos que te resulte fácil entender tus obligaciones fiscales como anfitrión en Airbnb, por lo que nos asociamos con una empresa de contabilidad externa independiente para ofrecerte una guía fiscal gratuita (disponible en portugués) que cubre la información fiscal general en Brasil.
Trabaja con tu agente de seguros o compañía de seguros para determinar qué tipo de obligaciones, límites y cobertura se requieren para tus circunstancias específicas.
AirCover incluye la Protección ante daños para anfitriones y el Seguro de responsabilidad civil para anfitriones, que te proporcionan una cobertura básica para los daños y responsabilidades que se enumeran. Sin embargo, no sustituyen a los seguros del hogar que deban contratar los propietarios o los arrendatarios, según el caso, ni constituyen una cobertura exhaustiva por responsabilidad civil. Es posible que también tengas que cumplir con otros requisitos del seguro.
Recomendamos encarecidamente a todos los anfitriones que revisen y entiendan los términos de la cobertura de su póliza de seguro. No todos los planes de seguros cubren los mismos daños o pérdidas en propiedades si los responsables son huéspedes que alquilaron tu alojamiento.
Más información sobre AirCover.
Revisa la póliza de tu propietario o arrendatario con tu agente de seguros o compañía de seguros para asegurarte de que tu alojamiento tenga la cobertura de responsabilidad adecuada y protección de la propiedad.
Si tienes alguna pregunta sobre la información anterior, ponte en contacto con nosotros en hls-br@airbnb.com
El material contenido en este documento es exclusivamente informativo y no debe interpretarse como asesoramiento legal. Como plataforma independiente, no ofrecemos orientación legal. Alentamos a nuestros anfitriones a que busquen asesoramiento profesional para obtener una orientación adecuada sobre temas específicos antes de tomar cualquier decisión o adoptar cualquier posición.
...Última actualización: diciembre de 2022...